Vähäisellä matkustamisella ja yksinkertaisella viestillä yhä useammat ihmiset ostavat asuntoja Telegramin kautta Espanjassa. Kiinteistövälittäjät ja toimistot käyttävät sovelluksen kanavia listatakseen kiinteistöjä, jotka myydään muutamassa tunnissa, usein ilman henkilökohtaisia ​​käyntejä ja kilpailun ollessa jopa 20 ihmistä kiinteistöä kohden.
Tämä ilmiö perustuu erittäin standardoituun tiedonkulkuun: yritykset vaativat käyttäjiä ensin rekisteröitymään verkkosivuilleen, vahvistamaan tietonsa ja sitten antamaan linkin kanavalle, jossa jokainen kohde sisältää PDF- tiedoston , joka sisältää kustannukset, vuokraennusteen, brutto- ja nettokannattavuuden sekä arvioidut vuokra-ajat. Yleensä on myös yksi tai kaksi videota, jotka esittelevät kohdetta ja sen ympäristöä, sekä muutaman minuutin tai korkeintaan kahden tai kolmen tunnin mittainen ikkuna varauksen tekemistä varten.
Näin ostoprosessi toimii Telegramissa
Pääsyä työpaikoille ei saada hakemalla satunnaisia ​​ryhmiä: kiinnostuneet tunnistautuvat yrityksen verkkosivuilla, jotka vahvistavat heidän profiilinsa ja jakavat sitten linkin yksityiseen tai avoimeen kanavaan, jossa työpaikat julkaistaan.
Kun kiinteistö tulee saataville, jaetaan kaupan keskeiset tiedot (hinta, likimääräiset kustannukset, odotettu vuokra, ennustettu tuotto ) ja tukimateriaalit. Paketti sisältää tyypillisesti PDF-tiedoston, jossa on kustannuserittely sekä videoita kiinteistöstä ja naapurustosta.
Siitä eteenpäin on käynnissä kilpajuoksu aikaa vastaan. Tiedostossa ilmoitetaan sähköpostin tarkka aihe , joka on lähetettävä varauksen tekemiseksi, sekä käytettävissä oleva aika, joka voi olla lyhyt: joissakin tapauksissa vain muutama minuutti , toisissa pari tuntia.
Jos hakemuksia tulee paljon, yritys yleensä arvoo ehdokkaiden kesken tai priorisoi heidät saapumisjärjestyksessä. Monissa uusissa kohteissa samaa asuntoa tarjoaa noin 20 hakijaa .
Valittu ostaja noudattaa sitten perinteistä prosessia: allekirjoittaa alustavan kauppakirjan, varmistaa tarvittaessa rahoituksen ja viimeistelee kaupan notaarin toimistossa . Useat ostajat kertovat, etteivät ole edes käyneet kiinteistöllä aivan loppuun asti, ja on jopa mahdollista delegoida käynti ja allekirjoittaminen valtuutetuille edustajille.
Kuka ostaa ja missä on mahdollisuuksia?
Hallitseva profiili ei ole välitöntä asuntoa etsivien perheiden, vaan pikemminkin 28–50-vuotiaiden sijoittajien , joilla on säästöjä ja jotka asuvat vakituisesti suurissa, kriisiytyneissä kaupungeissa, joissa ostohinnat ovat korkeat ja vuokrauksen kannattavuus on laskenut.
Kohteet keskittyvät kaupunkeihin, kuten Elcheen, Castellóniin, Alcoyhin, Murciaan, Jereziin sekä Sevillan ja Valencian laitamille . Ne ovat usein vanhempia asuntoja työväenluokan asuinalueilla, jotka kaipaavat remonttia eivätkä aina ole listattu valtavirran kiinteistönvälitysportaaleissa. Juttu on yleensä selvä: halvat vuokra-asunnot.
Viimeaikaiset todistukset kuvaavat tapauksia, joissa satojen kilometrien päässä asuvat ostajat päättävät tehdä kaupat näkemättä asuntoa ensin . Jotkut kertovat osallistuneensa arvontaan 10 tai 20 kertaa ennen kuin heille lopulta myönnettiin asunto, ja matkustaneensa uutissivustolle vain allekirjoitusta ja avainten noutoa varten.
Erikoistuneet yritykset ovat keränneet kanavilleen yli 15 000 tilaajaa ja myöntävät merkittävän epätasapainon kysynnän ja tarjonnan välillä. Ne huomauttavat, että kysyntä ylittää tarjonnan ja että vaikka ne voisivat jakaa asunnon minuuteissa, niillä on tyypillisesti kahden tai kolmen tunnin ikkuna kiinnostuneiden rekisteröitymistä varten.
Ehdot, hinnat ja palautukset
Aikataulut ovat tiukat: viidessä minuutissa vanhenevista julkaisuista hieman pidempiin, useita tunteja kestäviin ikkunoihin, joissa kymmenet sähköpostit kilpailevat keskenään. Tämä tahti luo kiireellisyyden tunteen, joka osittain selittää suuren osallistumisasteen.
Sijoittajien houkuttelevuus piilee ostohinnassa ja odotetuissa nettovuokratuloissa . Castellónin kaltaisissa paikoissa alan lähteet kuvaavat korkeita tuottoja ja kovaa kilpailua markkinoille tulevista omaisuuseristä näiden kanavien kautta, mikä nopeuttaa päätöksentekoa.
Jotkut yritykset tarjoavat kokonaisvaltaista palvelua: kiinteistöjen hankintaa, remonttien hallintaa (myös vandalisoitujen rakennusten osalta) ja myöhempää vuokrausta. Tämän lähestymistavan tavoitteena on yksinkertaistaa prosessia ostajille, jotka asuvat sen kaupungin ulkopuolella , johon he sijoittavat.
Varoitukset, huijaukset ja riskit
Buumin myötä varoitukset ovat lisääntyneet. Ammattilaiset ovat varoittaneet ilman sopimuksia tehtyjä varauksia , tekaistuja välittäjiä ja yllätyspalkkioita . On raportoitu 5 000 euron ennakkomaksupyynnöistä, 10 000 euron lisämaksuista ja jopa 15 000 euron lisävaatimuksista, joihin kaikkiin on liittynyt niukkoja asiakirjoja ja riittämättömiä takuita.
Viranomaiset ja asiantuntijat suosittelevat äärimmäistä varovaisuutta epätavallisen alhaisten hintojen , ennakkomaksupaineen ja kiinteistön näyttämisestä kieltäytymisen yhteydessä . Nämä ovat klassisia huijausmalleja, joita on havaittu myös muilla digitaalisilla alustoilla.
Asuntoihin liittyviä läpinäkymättömiä toimia on paljastunut: väärennettyjen sopimusten myynnistä niin sanottuun "kysynnän mukaan valtaamiseen". Äskettäisessä tapauksessa yksityishenkilö onnistui keräämään yli 200 000 euroa simuloimalla asuttujen asuntojen myyntiä tai vuokrausta Barcelonan alueella.
Käytännön neuvoja ja peruslakikehys
Jokaisen, joka haluaa tutustua tähän kanavaan, on suositeltavaa suojautua menetelmillä, jotka auttavat minimoimaan riskejä ja tekemään päätöksiä todennettavissa olevan tiedon perusteella.
- Epäluottamus tarjouksista, joissa vaaditaan nopeita maksuja ilman sopimusta ja ilman kohteen näkemistä, vaikka olisi kiire tai tilaa olisi rajoitetusti.
- Vaatii dokumentaationkäsiraha tai varaussopimus, päivitetty kiinteistörekisteriote, rasitteet, yritystunnus (CIF) ja voimia allekirjoittajan.
- Käy talossa tai delegoi tehtävä itsenäiselle ammattilaiselle; kysy Asiakirjatodisteet ja vanhentunutta multimediaa.
- Laske nettokannattavuus todellinen, diskonttaamalla asukaskohtaisen tuoton, yhteisön, vakuutukset, mahdolliset uudistukset, tyhjät tilat ja verotuksen.
- neuvoa itseäsi asianajajan tai rekisteröidyn kiinteistönvälittäjän kanssa ja, jos on merkkejä petoksesta, valitus poliisille.
Oikeudellisesta näkökulmasta käsirahasopimuksessa määritellään ehdot, määräajat ja seuraamukset; on suositeltavaa sisällyttää siihen rahoitukseen ja due diligence -tuloksiin liittyviä ehdollisia ehtoja (vuokraustilanne, rakennustarkastusraportti, energiatehokkuus, rasitteet ja velat). Kiinteistökaupoissa ei ole yleistä peruuttamisoikeutta.
Markkinavaikutus ja avoin keskustelu
Ammattiyhdistykset huomauttavat, että sijoittajien tulva, joka haluaa päästä kilpailijoiden edelle ja varmistaa nopeasti kiinteistöjen omistuksen, voi vähentää asuinpaikkaa etsivien vaihtoehtoja. Kilpailu on kovaa , ja rajallinen tarjonta tietyissä segmenteissä vahvistaa tätä vaikutusta.
Malli tarjoaa sekä oikoteitä että sudenkuoppia: sen avulla voit löytää mahdollisuuksia vähemmän ruuhkaisista kaupungeista ja tehdä ostoksia etänä, mutta se vaatii erityistä varovaisuutta yllätysten välttämiseksi. Telegramin kautta ostavien on viisasta yhdistää nopeus perusteelliseen varmennukseen.
